台風一過のモデルルーム

昨日は台風一過の晴天に恵まれたこともあり、杉並のマンションモデルルームへ家族で出向きました。物件は、第一に周辺環境がすばらしく、周辺には大型の公園やテニスコート等があり樹木が生い茂る２３区では希少な場所でした。こどもが育つにはうってつけだと思います。また、建物の外観や内装も申し分なく、まさに欲しい物件でした。私の好きな低層マンションです。但し低層マンションであることから全体の住戸数がすくなく管理費がどうしても高くなってしまうことや駅からは近いのですが井の頭線の各駅しか止まらないこと、朝のラッシュ時は猛烈に混雑すること。近隣の道幅が狭く、一方通行が多いこと。そして、午前中しか日が当たらない６３㎡の物件でも６６００万円するという最大の要因で購入を見合わせました。３年前であればおそらく５２００万円程度と推察します。２割～３割は高くなっているように感じました。でも物件の価値はその辺のマンションに比べると２～３割りグレード感も高いとおもうのでお金のある方にはお勧めの物件だと思います。１億円あれば南向きの８０㎡が購入できます。うーん。目黒とかではないし、あまりバリューは高くないか・・・。難しいところです。
買えないくせにいろいろと考えてしまいます。交通の便利さや今後の発展性で考えるといまいちの立地ですし。でも環境はいいんですよ。ほんとに。あーあ。やめましょ幻想ですので。ちなみに住宅ローンのシミュレーションをご参考までに。６０００万円を３５年ローンで借り入れた場合、毎月の返済額はなんと２２万８８１８円となります。（ボーナス払いなし）これに管理費約３万円、修繕維持費積立金約１万５千円と駐車場２万７千円を加えると３０万円となります。年収２０００万円（額面の場合）程度は収入が必要ですね。サラリーマンの場合、テレビ局や金融（不動産含む）業界にお勤めのＤＩＮＫＳならば購入可能です。
けれどもこのような状況では子供が増えないわけです。日本の政治は完全にマーケットがわかっていない人々が運営しているようなものです。少なくとも子供の学費は私立であってもすべて経費扱いできるようにしないと少子化はどんどん進んでいくでしょう。東京はただでさえ住宅費や物価が高いのですから。
父親が働いて子供二人を中学校から私立に進学させても月に２回程度ゴルフに参加できて、そこそこの車に乗れて、一戸建てに住むことができる社会にすべきであると思います。（世の中の人々は結構クリアしているかも？）
みなさんどうしているの？？最大のなぞです。

サブプライムローンについて

日経新聞に米国サブプライム関連で野村ホールディングス1456億円の損失！！
という記事が掲載されていました。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20071015AT2C1504915102007.html

野村證券は今回のサブプライムの損失額を想定できていなかったようです。
もっと少なく見ていたようです。（まさか１４５６億だなんて・・・）

また、サブプライム問題が発生することは大分前から様々なメディアで想定されておりました。
それにも拘わらず大損失を出してしまう原因はなんでしょうか？

サブプライムに関連する部署で多くの社員を雇用してしまっている為に容易に撤退することが
できなかった。また、米国の金融機関の多くがサブプライムローンに携わっている為、
安心感があったと想定できます。

そもそも野村證券にはリスクマネジメント部という部署が存在しております。
ということはこの部署は株主サイドからみれば単なるコストということになってしまいます。
（かなり厳しいコメント！）

そもそも今回のサブプライムローン問題は1980年代の日本の不動産バブルと同じ現象であったと
思われます。違いは今回は住宅ローンを証券化しているだけに過ぎません。
双方とも不動産の値上がりが前提です。
私の友人が米国におりまして、その友人が住宅について勤務先の地元社員にヒアリングしたところ
「不動産はずっと右肩あがりだよ～値下がるわけがないよ」というコメントを1年位前に言っているよと
教えてもらったように記憶しております。

どこの国でもそうなのですね。
中国も来年のオリンピック後にはやはり不動産バブルがはじけるのでしょうか。
それとも世界の覇権は米国から中国に移りまだまだ発展し続けるのでしょうか？
日本の株と不動産の行方はいかに！！


日本の住宅価格は確実に庶民では購入できない金額になってきました。
浜田山プレミア新築マンションが８０平米で1億前後。（坪４００万前後）即日完売で抽選の模様。
まだ行けますか～。
そもそもデベロッパーの数が多すぎますね。
それから賃料も武蔵小杉で７５平米の新築マンションが24万（月額）程度でした。
うーん庶民じゃきつい価格ですよね。
福利厚生として住宅補助金出る会社は存在しますのでそういった方が借りるのでしょうね。

不動産についてはたくさん語りたいことがありますが、今日はこの辺で。

不動産起業塾のパーティー

先週末は、
リアブルアセットパートナーズの上野社長、
フリーダムコーポレーションの谷村社長、
ヌースコンサルティングオフィスの野原社長のお祝いパティーがあり
嵐のごとく起業塾メンバーが終結しました。

皆様大変おめでとうございます。

独立ことは様々な要素が複雑に入り混じった中で船出
することであると思います。

さて、今回は独立（起業）という観点から「法人について」考えてみたいと思います。

独立について考えますと商店街にあるさまざまな商店主もそのひとりです。
但し、その事業を拡大（成長）させていくことは大変に難しいものです。
1店舗はだれでもできるが2店舗以上にすることは非常に困難であるということを
衣料品を扱っている社長から聞いたことがあります。
その理由は1店舗は社長の実力でなんとかなるが、店長を雇い、自分の
手から離れる為、マネジメント能力が試されるからだとのことです。
　また、雇用をすることとは、自分の家族だけでなく従業員の家族の安全と幸せを
保証することになるからとのことでした。

家族は運命共同体である。
会社の社員は運命共同体である。
社員は家族である。（それに近いかもしれない）

もうひとつは、テーラーメイドの洋品店を例に考えてみたいと思います。
繰り返すようですが、
事業を拡大していくことは多店舗展開していくことになります。
銀座にあるテーラーメイドの洋品店は全国に拡大することはないでしょう。
あっても2店舗で修行した従業員が独立する際の『のれん分け』でしょう。
老舗の寿司屋も同様です。
なぜでしょうか？従業員は店舗の伝統や仕事のやり方を何十年という時間の経過を
共にして継承する必要があるからです。
また多店舗展開により、クオリティーを確保することができない等の弊害もあるからです

銀行や、ベンチャーキャピタルから融資を受けた際や、外部から株主として出資をお願いした
瞬間に法人は成長を前提として存在するものになります。
自動的に株式会社には成長戦略を立てる必要が出てきてしまいます。

外部株主は成長を求める存在である。
会社は成長をし続けなければならない存在である。
会社は外部株主のものである。（成長を前提としない会社は外部株主のものではない）

Ａという法人が存在し、競合するＢという法人存在する場合
外部株主はＡ法人にもＢ法人にも出資できます。
但し、Ａ法人の社員はＢ法人の社員であることはありえません。
ということは従業員の方が会社との結びつきが強そうです。

但し、昨今の人材流動化が進んだ場合、法人Ａの社員が法人Ｂに転職し、
法人Ｂの社員になることも増えて参りました。
それ故に会社は誰のものかという議論が最近のテーマとなることが
多くなります。

会社はいろいろな面でそれを防ぐ必要が出てきました。
次回はどうすれば人材を確保し続けられるのかを考えてみたいと思います。
それではまた。

3連休の終わりに

こんばんわ

また夜にブログしております。
やはり休日は子供の寝静まった時間にしか書けないですね。

今日は千葉の下総神崎へ稲の収穫祭に行ってきました。
50年前に使っていた道具で脱穀作業をしてきました。
食育と自然を満喫することを目的に
今年の1月からは子供とクラブファームhttp://www.clubfarm.jp/という活動に参加しております。
当初は子供のためにと思っていたのですが、大人も楽しんで参加させて頂いております。
実は有機野菜などのおいしいお昼にありつけるのが一番のたのしみなんですが。
農家のみなさま、クラブファームの皆様ありがとうございました。

明日からはバリバリ働く予定です。

今週の木曜日には子供の小学校説明会に参加しますので
平日3日の仕事で、且つ夕方に予定が3日詰まっている状況ッす。
やはり五反田まで6分の立地に住んでいる効率の賜物でしょうか。
担当ビルがある品川駅まで約15分で到着できますしね。

それではまた。
明日をたのしく

久しぶりに風邪をひきました

本日も一日ごくろうさまでした。

久しぶりに風邪をひいてしまいまして。
会食の予定がありましたが、欠席という結果となりました。
残念。


今日は後輩の担当テナントに同行する機会がありました。
テナントの相手は週２日のみ出社している方で。
引退後１０数年は経過しているような方でした。

そのかたが９０分間一方的にお話されている状況でした。
愛宕ヒルズの近くのペンシルビル４０坪を１万円前半でお借り頂いており、
月額４万円の値上げ交渉でした。
私も新人のときはこのようなお客様を抱えていたので経験上はこの程度の
交渉はなんともないのですが。

やはりビジネスベースで考えるとなると正直いって厳しいものです。
今回の値上げ交渉が満額回答頂いたとして計算すると・・・
２年間テナントが解約しないとして２４ヶ月×４万円＝９６万円ですし。
本日だけでも当社の人件費２人分×１５０分（往復時間を含む）が費やされております。
先方はこれからが交渉のスタートだといっていたので、いったい人件費は
いくらかかるのでしょうか？
自社のＳＰＣものであるため値上げは粗利益に直結しますが、これがＰＭ物件だとしたら・・・
こんなテナントだらけであったらＰＭ会社は確実につぶれます。
しかもＡＭから何としてでも値上げするようにと言われますしね。
オールドタイプの方とビジネスを進めるのは我々がやっているモデルには
会わないようです。

【本日の教訓】
時代の変化にお客様がついてくるとは限りません。
ただし、そのようなお客様もやはり時代の変化にはついていっていないため
恐らく先方のビジネスも厳しい状況に陥るとも考えられます。

経営者はそのように割り切って経営するしかないと思います。

ではまた。

おつかれさまでした。

今日も一日お疲れ様でした。

みなさん今日も楽しく過ごされましたか？
私は先ほど帰宅し、妻がつくってくれた夕食を食べて
ブログなんかを打ち込んでます。
（最近は金がないので、夕食は帰宅するまで我慢して
自宅でとるようにしています。）

毎日のブログ更新はめんどくさい一面もありますね。
私はデジタル物が好きでない為、正直いって億劫です。
でも日記だと思えばたいしたことないとも思います。
ではなぜ面倒なのでしょうか？

人が読むかもしれないと思っているからだと思います。
どうせだれも読まないのですから、気を使う必要なんていらないのですが・・・

そういえば経沢香保子さんの書籍にブログを作成するポイントとして
「ポジティブなことを書く」とありました。
会社の社長さんがホームページに自分のブログをリンクしていることが
多いですね。
そういったビジネス戦略上のブログであればやはり先ほどのコメントを
守らないといけないのかもしれません。
これはあくまでプライベート日記だとおもえばすらすらとキーボードの打点が
ふえてきます。


週末は高島屋の伊東屋へ依頼していた額縁を引き取りにいきました。
店員さんは大変丁寧でいつもうれしく感じております。
新宿店に万年筆を修理に出して戻ってきたが、また具合が悪かったことを
相談した場合にも大変、親身にしていただいております。

そんなことがうれしく感じるわたしです。
反対にコンビニエンスストアの店員の態度がワイルとイライラします。
原因はシンプルでして、そのコンビニの店員は給料が安く、
しかも自分の仕事にプライドもないからです。
（たまに感じのよい方だなと思い名札を見ると『オーナー』と書いてあるときが多いです。）

人は収入か、プライドのどちらかが満たされていれば仕事を感じよく進めることができます。
あまりにも一方に偏るとまた感じが悪くなるのですが・・・

この２０年くらいの変化で感じることはそういった感じの悪く仕事をしている人の増加であると
思います。

問題意識を書きだすと止まらなくなりますので、この辺で。
おっと、このブログは問題意識を表現する『雑記帳』にするのもいいかもしれません。
そうしようと思います。

人類がハッピーになれるよう心よりお祈り申し上げます。